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Categorie catastali immobili e cambio di destinazione d’uso

categorie catastali cambio destinazione usoIl cambio di destinazione d’uso è un escamotage per riqualificare il patrimonio edilizio esistente, ma anche per creare spazi suggestivi e dal grande fascino per abitazioni, uffici e studi professionali (si pensi ad esempio al riutilizzo residenziale di ex-fabbricati industriali).

Con la fisiologica diminuzione degli spazi edificabili, il cambio di destinazione d’uso diventerà sempre più fondamentale per rispondere alle mutate esigenze del tessuto sociale ed economico delle grandi città. Un intervento che viene incoraggiato anche dalle politiche di rigenerazione urbana previste dalle normative regionali.

Le 5 categorie funzionali

Sul sito del catasto è possibile consultare l’elenco dettagliato delle categorie catastali grazie alle quali è possibile risalire alle destinazioni d’uso.

Di maggiore utilità, al fine di comprendere la procedura per il cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare è conoscere la sua classificazione funzionale.

Di seguito, l’elenco delle 5 categorie funzionali previste dalla normativa urbanistica.

  1. Residenziale
  2. Turistico-ricettiva (sottocategoria di 1)
  3. Produttiva e direzionale
  4. Commerciale
  5. Rurale

Sulla base di questa classificazione funzionale o di destinazione d’uso si fonda il concetto di mutamento d’uso urbanisticamente rilevante introdotto dalla legge 11 novembre 2014 n° 164 di conversione del decreto Sblocca Italia.

Cambio d’uso urbanisticamente rilevante

Cosa si configura come mutamento d’uso a seguito delle novità introdotte dallo Sblocca Italia? Di seguito la definizione:

Il cambio di destinazione d’uso rilevante è ogni mutamento nella forma di utilizzo dell’immobile o di una singola unità immobiliare diversa da quella originaria che comporti il passaggio da una categoria funzionale a un’altra tra le cinque individuate, con o senza opere.

I cambi di destinazione all’interno della stessa categoria funzionale sono sempre possibili.

Quando è possibile effettuare il cambio di destinazione

Per effettuare il mutamento d’uso di un’unità immobiliare si dovrà verificare che sussistano i requisiti richiesti dal regolamento d’igiene per il tipo di destinazione, nonché verificare nel Piano regolatore comunale vigente la possibilità della modifica della destinazione nella zona nella quale si trova l’immobile.

Ultima verifica da effettuare è quella delle eventuali limitazioni contenute nel regolamento condominiale (nel caso di unità immobiliari incluse in un condominio).

Come effettuare il cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare

Verificata la possibilità di effettuare il cambio di destinazione d’uso, si dovrà procedere in due modi, a seconda della tipologia d’intervento:

Con opere – Nel caso in cui si prevedano opere edilizie per l’adeguamento al nuovo uso, si dovrà presentare un Permesso di costruire.

Senza opere – Ove il mutamento sia solo funzionale, non necessitando di opere di adeguamento, si potrà presentare la Scia.

Il cambio di destinazione d’uso ha un costo?

La normativa regionale potrebbe prevedere il pagamento di oneri di urbanizzazione. Qui è possibile trovare tutta la normativa relativa al Comune di Roma.